【2025驗新樓】驗樓程序、價錢、注意事項、驗樓師收費全攻略
家居及個人網絡文章2025年10月17日
買樓置業是不少人一生中的重要里程碑，尤其是首次購買新樓的業主，更加希望能夠安心入住新居。然而，無論是新樓還是二手樓，單憑發展商或賣家的承諾，往往難以保證單位沒有隱藏問題。驗樓是收樓前不可或缺的環節，能幫助業主及早發現潛在瑕疵，避免日後出現維修糾紛和額外開支等問題。本文將帶您全面了解驗樓的重要性、程序及注意事項，助您輕鬆掌握驗樓全攻略。
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為何驗樓不可忽視？驗樓有什麼好處？
不少新樓買家誤以為新樓結構完善，驗樓可有可無。事實上，驗樓可是保障業主的權益，透過驗樓，業主可以及早發現單位的隱藏問題，如空心磚、滲水、門窗密封不良等，避免日後高昂的維修費用和造成生活不便。否則，在入伙後或驗樓期限後才發現問題，發展商不一定受理，業主亦有可能已入住，因而增加執修難度。
幾時驗新樓？
一般而言，新樓買家可於收到「入伙紙」後便可與發展商安排開始驗樓。根據《一手住宅物業銷售條例》1規定，發展商會提供六個月的驗樓期。一旦在期限後才發現問題，業主很有可能需要自費處理。因此，建議業主儘快安排驗樓，避免錯過期限。驗樓期內，業主可自行驗樓或聘請專業驗樓師，並於發現問題後向發展商提交缺陷清單（Defect List），要求執修。待發展商完成執修後，業主才再次驗收單位。
驗樓後，別忘了為新居投保家居保險！
完成驗樓只是保障新居的第一步，入伙後仍可能遇上各種突發狀況，例如黑雨或八號風球引致漏水等家居意外，導致家居財物受損。這些突發狀況往往帶來龐大的經濟壓力，因此為新居投保家居保險十分重要。一份貼心的家居保險可以助你應對突發情況，減輕潛在的經濟壓力，讓您住得更安心。
家居財物保障
滲水問題是新居常見且棘手的隱憂，無論是天花、牆身還是地台的滲漏，都可能導致傢俬受潮發霉及電器損壞。蘇黎世「自在家居」保險計劃# 提供高達3,250,000港元的家居財物保障，幫助業主減輕維修及更換費用的負擔。除了室內財物保障外，計劃更涵蓋擺放於露台及天台等的指定戶外傢俬，保障範圍更全面，讓您的家居財物獲得全方位守護。
不少人誤以為家居保險會保障因八號風球或黑雨引致的門窗爆裂或地板水浸。其實，家居保險主要保障家中財物的損失，而火險則負責住宅結構如門窗、地板、牆壁等的修復費用。有鑑於此，蘇黎世「自在家居」保險計劃（住戶保險）# 提供保障樓宇結構的自選保障*，讓保障更全面。如受保單位因惡劣天氣而受損，我們將賠償相關的替換或維修費用，為您的家居提供更全面的保障。
第三者責任保障
在新居中發生意外時，不僅自己的單位可能受到影響，還有可能波及其他住戶。例如，漏水導致樓下鄰居單位受損，或家中物品意外掉落傷及路人，這些情況都可能令您需要賠償第三者的損失，甚至面臨法律責任。蘇黎世「自在家居」保險計劃# 提供高達10,000,000港元的第三者法律責任保障，涵蓋第三者受傷、財物損毀及相關訴訟費用，為您減輕受保人訴訟及賠償費用的負擔。
緊急援助服務
蘇黎世「自在家居」保險計劃# 特設24小時緊急家居支援服務*，包括水電、電器維修及開鎖，更設有免找數方案^，讓您遇到突發狀況時能即時獲得專業協助。
驗新樓是否一定要聘請「驗樓師」？
雖然業主可自行驗樓，但驗樓涉及不少專業知識和行業標準。聘請專業驗樓師能夠更全面、深入地檢查單位。
但是，目前香港對於「驗樓師」行業尚未有統一的監管機制或專門的牌照制度。巿面上的「驗樓師」多由屋宇測量師、工程監督擔任，大多具有建築相關專業背景。因此，業主在物色「驗樓師」時，應多加注意他們的專業背景、經驗和口碑。
驗樓師費用多少？
驗樓師的收費一般按單位實用面積計算，約介乎每平方呎3至5港元2，亦會因物業種類而有不同，部分驗樓師更設有最低收費。詳情可向個別驗樓公司查詢，避免超出預算。
驗新樓程序
若是購買新樓的話，程序主要是和發展商配合，以下是驗新樓的主要程序：
準備階段：收到入伙紙後，準備驗樓清單、工具及售樓書。
驗樓當天：與發展商職員或驗樓師按凊單逐一核對尺寸、結構等。
記錄問題：詳細拍攝及記錄發現的瑕疵，整理成完整的驗樓報告給發展商。
提交報告：向發展商提交缺陷清單後，要求執修。
執漏及覆驗：發展商執修後，安排業主再次驗收。
完成收樓：確認所有問題已解決後，辦理正式收樓手續。
驗樓必備工具清單
若選擇自行驗樓，準備齊全的工具是必不可少的。以下列出常見的驗樓工具3，方便您逐項檢查單位狀況。
| 工具 | 用途 |
| 售樓書 | 核對單位間隔、尺寸、裝置、裝修物料及設置; |
| 驗樓清單 | 核對需要檢驗的事項，避免遺漏 |
| 相機／手機 | 拍攝瑕疵以作記錄 |
| 拉尺／捲尺 | 量度單位實際尺寸 |
| 平水尺 | 檢查地台、窗台、牆身等是否水平或垂直 |
| 金屬棒／天線筆 | 敲打牆身和磚塊，測試是否「空心磚」 |
| 電筒 | 檢查玻璃或假天花、櫃底等陰暗處 |
| 廁紙 | 測試座廁的沖水力度 |
| 告示貼和筆 | 貼在瑕疵位置以作標記 |
| 大水樽／水桶 | 測試地台去水 |
| 帶通電顯示燈的插頭 | 測試電掣是否能正常操作 |
| 長柄鏡子 | 檢查屋外窗頂、外牆等較難探頭檢查的地方 |
| 濕度計 | 量度濕氣，測試滲水問題 |
| 梯子 | 檢查天花、高處的櫥櫃等 |
驗樓小貼士：
即使沒有專業驗樓工具，以下幾個簡單實用的小方法4，都能幫您初步檢查單位狀況：
門框空隙檢查：用兩個5元硬幣試試能否塞入門框空隙，若能輕易塞入，代表門框做工不佳，長期使用後可能鬆脫。
地台平整度測試：沒有水平尺的話，可以用手機的水平儀App、放一支圓柱形筆或乒乓球在地面，看看會否滾動，簡單判斷地台是否平坦。
空心磚敲擊法：用硬幣輕敲牆身，若聲音清脆空洞，可能是空心磚問題。空心磚嚴重時會剝落，影響安全，應儘快通知發展商或專業人士處理。
窗戶密封檢查：漏水常從窗戶滲入。用一張卡片試插入窗縫，若能輕易插入，表示窗戶密封不良。
驗新樓19項檢驗清單
以下為消費者委員會5建議的19項必檢事項，助您全面檢查單位：
| 位置 | 檢驗部份 |
| 廚房 |
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| 浴室 |
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| 露台/工作平台 |
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| 其他 |
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驗新樓注意事項
以下為您整理出驗新樓時應特別留意的事項6，助您全面檢查單位。
1. 結構和尺寸方面
- 核對尺寸：確保與售樓書一致
- 空心磚（空鼓）：「空心磚」是指鋪設後的磁磚與底層水泥未完全貼合，造成磁磚空鼓。用金屬棒或天線筆輕敲地板、牆身，檢查是否有「空心磚」，我們可用硬物（如硬幣或專用敲擊棒）輕敲磁磚。若聲音沉實，代表貼合良好；若聲音清脆空洞，則表示該處可能存在空鼓現象
- 平整度與垂直度：用平水尺檢查地板、窗台、牆身、門框是否水平或垂直
2. 漏水方面
- 廚房和浴室：將洗手盆、鋅盤和浴缸儲水，檢查盤底和喉管是否滲漏，再放水觀察去水是否流暢。用花灑噴射淋浴間四周，檢查牆壁與門邊是否滲水
- 去水狀況：檢查地台斜水（坡度）是否足夠，能有效去水
- 門窗和露台：檢查敞門及窗戶密封性，防水膠是否完整貼服，防止滲水及漏風
- 天花和喉管：檢查天花、屋內外的喉管是否有水跡，確保沒有滲漏
- 玻璃狀況：檢查玻璃是否有裂痕、氣泡或損壞，防止滲水和保障安全
- 地腳線狀況：留意地腳線是否鼓起或發黑，可能是滲水徵兆
3. 家電及電力系統
- 家電運作：測試附送的家電，如冷氣機、洗衣機等是否正常運作
- 電源插頭：用帶通電顯示燈的插頭檢查所有電掣、插頭是否有電
- 電線安全：檢查電線走線是否整齊，避免安全隱患
4. 造工檢查
- 接駁位檢查：檢查雲石、牆身、傢俬接駁位是否平整無瑕疵
- 表面狀況：檢查地板、牆身等是否有裂痕和平直，油漆是否均勻無氣泡
- 門窗開合和安裝：檢查門窗的開關狀況，門鎖、窗鉸、螺絲是否穩固和順暢，並留意門縫大小
- 欄桿安全（如適用）：檢查露台欄桿是否穩固，符合安全標準
常見問題
備註：
1資料來源：一手住宅物業銷售監管局，《一手住宅物業銷售條例》
2資料來源：PRO360，《香港驗樓價錢點計算？2025最新驗摟師收費行情》
3資料來源：裝修佬，《【新盤收樓入伙】新樓驗樓全攻略2025：驗一手樓3大重點、必備工具及消委會檢驗項目清單》
4資料來源：美聯物業，《【驗樓教學2024】3分鐘掌握基本功你都可以做詹sir? - 樓市資訊》
5資料來源：消費者委員會，《不可不知的驗樓重點》
6資料來源：香港測量師學會，《準業主買樓、收樓及裝修事項指南》
*只適用於綜合計劃
^免找數方案僅限於標準地區的基本時段內，詳情請參閱保障表。
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